房屋買賣糾紛
（一）案例基本信息
代理律師姓名：耿麗麗
律師事務(wù)所名稱：北京理馳律師事務(wù)所
檢索主題詞：房屋買賣糾紛、房屋買賣糾紛反訴。
（二）案例正文
原告起訴房屋買賣合同違約后，我方代理被告方提出反訴，訴請法院判定被反訴人違約在先，由被反訴人承擔(dān)違約責(zé)任。
【案情簡介】
原、被告于2018年7月30日簽訂房屋買賣合同，約定原告購買被告位于北市市朝陽區(qū)某小區(qū)601號房屋（以下簡稱601號房屋），成交價368萬元。原告就此已付被告定金10萬元，并支付居間代理費(fèi)80960元、保障服務(wù)費(fèi)14720元。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)于2018年12月31日辦理601號房解押手續(xù)，但被告逾期至2019年2月27日才辦理完畢，原告以此為由，起訴到人民法院，要求法院解除601號房屋買賣合同，并返還原告事先支付的10萬定金，賠償原告居間代理費(fèi)、保障服務(wù)費(fèi)，以及支付違約金。
耿麗麗律師作為被告的委托代理人不同意原告的訴訟請求，并針對該房屋買賣合同糾紛提出反訴。要求法院確認(rèn)被反訴人違約在先并解除該房屋買賣合同，要求被反訴人返還反訴人已經(jīng)支付的4000元房屋補(bǔ)償，同時主張被反訴人承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金1035120元。
經(jīng)法院審理查明：原告（被反訴人）李某與楊某在2018年7月22日，在第三方某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間下，簽訂了《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充條款》，約定在李某支付完10萬元訂金后，楊某需在2018年12月31日前辦理完畢房屋解抵押手續(xù)，雙方再共同網(wǎng)簽房屋買賣合同，買受方交款，出賣方過戶。合同同時針對戶口遷出及物業(yè)費(fèi)的繳納保證金進(jìn)行了約定。2018年12月31日，由于楊某自身的原因，不能在合同約定的時間內(nèi)辦理完畢房屋解抵押手續(xù)，進(jìn)而影響了房屋買賣的進(jìn)度。楊某對此深表歉意，積極與李某進(jìn)行協(xié)商，李某對此也頗有怨言，但念及各方皆不是出于故意，且事出有因，同意了楊某對于延遲履行的要求，并與地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系，2月11日三方共同對于合同變更事宜進(jìn)行了協(xié)商并形成了新的變更協(xié)議。三方共同約定，合同的履行期由2018年12月31日延長到了2019年3月15日前。李某因春節(jié)期間不在京，指示經(jīng)紀(jì)人先找楊某先行簽署，等李某回京后再簽字，楊某后在該變更合同上簽字。2018年2月27日，楊某辦理完涉案房屋的解抵押手續(xù)后立即與經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系，告知相關(guān)事宜，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人于2月28日與李某微信聯(lián)系，告知其解抵押辦理完畢，可以開始辦理網(wǎng)簽預(yù)約，李某不置可否。后經(jīng)紀(jì)人預(yù)約了網(wǎng)簽。3月10日，經(jīng)紀(jì)人再次與李某聯(lián)系，李某以忙碌為由搪塞，沒有回應(yīng)。2月22日，李某于北京市朝陽區(qū)法院提起訴訟，狀告楊某在房屋買賣合同中違約。
【判決結(jié)果】
通過對事實(shí)的認(rèn)定，并結(jié)合雙方提供的證據(jù)材料，以及證人證言，本院認(rèn)為，原、被告就601號房屋簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效?，F(xiàn)雙方均同意解除合同，本院對此不持異議。就合同違約方，現(xiàn)被告提交了雙方微信聊天記錄，結(jié)合證人證言，可認(rèn)定原被告就合同延期履行已達(dá)成合意，原告并收取被告給付的延期賠償金4000元，被告亦信賴于該延期協(xié)議辦理了解押手續(xù)。原告雖主張其未在《變更協(xié)議書》中簽字，但該延期協(xié)議不以書面協(xié)議為形式要件，且原告于簽訂協(xié)議當(dāng)天與中介公司、被告均存在溝通，但均未提出異議，原告表示其未同意延期，本院難以采信?，F(xiàn)原告明確表示不同意履行合同，并拒絕簽訂網(wǎng)簽，致合同解除，應(yīng)就此承擔(dān)違約責(zé)任。就原告第二項(xiàng)訴訟請求，現(xiàn)被告已主張給付違約金，本院予以支持。就原告第三、四項(xiàng)訴訟請求，如上所述，本院難以支持。就被告第一項(xiàng)反訴請求，考慮到被告確構(gòu)成延期，本院難以支持。就被告第二項(xiàng)反訴請求，被告提交證據(jù)難以認(rèn)定其已存在相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，且被告確存在延期情形，就此本院酌情判定原告給付違約金35萬元。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第一百一十四條規(guī)定，判決如下：
一、解除原告(反訴被告)李某與被告(反訴原告)楊某就位于北京市朝陽區(qū)革某小區(qū)601號房屋簽訂的房屋買賣合同。
二、被告(反訴原告)楊某于本判決生效之日起七日內(nèi)退還原告(反訴被告)李某已付定金十萬元。
三、原告(反訴被告)李某于本判決生效之日起七日內(nèi)給付被告(反訴原告)楊某違約金三十五萬元。
四、駁回原告(反訴被告)李某的其他訴訟請求
五、駁回被告(反訴原告)楊某的其他反訴請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息案件受理費(fèi)21064元，由原告(反訴被告)童江負(fù)擔(dān)(已交納)。反訴費(fèi)7076元，由原告(反訴被告)童江負(fù)擔(dān)3275元(于本判決生效之日起七日內(nèi)給付被告(反訴原告)楊歡歡)，由被告(反訴原告)楊歡歡負(fù)擔(dān)3801元(已交納)。
【案例評析】
在該案中，房屋買受人以提起訴訟的方式明確表示不履行房屋買賣合同，并要求房屋出賣人返還定金并支付在履行合同中支出的中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，并要求房屋出賣人支付違約金。但結(jié)合雙方在房屋買賣合同履行過程中產(chǎn)生的相關(guān)證據(jù)材料及證人證言可知，雙方已針對原房屋買賣合同中出現(xiàn)的履行問題及時進(jìn)行了溝通，在居間人的協(xié)調(diào)下，已就不能及時履行部分進(jìn)行延期這一事實(shí)達(dá)成了一致意見，雖然該延期履行的補(bǔ)充協(xié)議沒有經(jīng)過房屋購買人的簽字，但法院認(rèn)為該協(xié)議的達(dá)成不以形成書面材料作為形式要件，進(jìn)而認(rèn)為雙方已經(jīng)就延期履行達(dá)成一致意見。況且，房屋出賣方以及居間方已經(jīng)就補(bǔ)充協(xié)議約定的相應(yīng)內(nèi)容開始履行。房屋買受人以未簽訂為由，不承認(rèn)新達(dá)成的延期履行補(bǔ)充協(xié)議，進(jìn)而起訴要求出賣人承擔(dān)房屋買賣合同的違約責(zé)任，人民法院不予支持，并最終認(rèn)定房屋買受人具有違約行為，承擔(dān)合同違約責(zé)任。
【結(jié)語和建議】
此案雖個案，但具有典型意義?，F(xiàn)實(shí)生活中，房屋買賣交易非常普遍，伴隨的房屋買賣糾紛也日益增多，為更好的保護(hù)自身的合法權(quán)益，建議當(dāng)事人依法進(jìn)行房屋買賣，簽訂合法有效的《房屋買賣合同》，并嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)胤课萁灰琢鞒剔k理。在房屋交易的過程中，保留好所有的證據(jù)材料，以便日后維權(quán)。切不可貪圖小利，因小失大，悔之晚矣！
